自从营改增全面推开以来，对于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目中的土地价款的扣除问题一直颇受争议，甚至各地国税机关都出现了不同的解读，正所谓：去年税收法定轰轰烈烈，今年遍地解读吵吵嚷嚷。以为法定几何？以为人治已无？法定，不如淡定。

没错，淡定在许多时候是最好的“良药”，终究会等来权威的解读。7月8日上午，国家税务总局网站开展在线访谈，国家税务总局货物和劳务税司林枫副司长对房地产开发企业的土地价款的扣除计算进行了回应。虽然这不属于书面的政策文件执行依据，但也是对条文的公开回应。

一、在线访谈实录

[嘉和利蔡桂如]差额开票问题：以下是某省的解答，正确？

A房地产公司将一栋楼价税合计1000万元销售给M公司，并开具增值税专用发票，经过计算这栋楼对应的土地成本为300万元。第一步，计算销项税额。销项税额等于1000÷（1+11%）×11%=99.1万元；第二步，计算销售额。销售额等于1000-99.1=900.9万元；第三步，按照上述销售额和销项税额的数据开具增值税专用发票。M公司取得增值税专用发票后，可以抵扣进项税额99.1万元；第四步，在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第14列“销项（应纳）税额”，填报（1000-300）÷（1+11%）×11%=69.37万元；第五步，A公司在《增值税申报表》主表第1行“按适用税率计税销售额”中，填报销售额900.9万元，并将《增值税纳税申报表附列资料（一）》第14列“销项（应纳）税额”69.37万元，填报在《增值税纳税申报表》主表第11行“销项税额”栏次中。[2016-07-0809:50:09]　　

[国家税务总局货物和劳务税司副司长　林枫]

从你提问的内容看，主要是申报表填报的问题，税务部门的解答符合现行政策规定。

二、明确了的几个问题

1、基层税务机关的解读必须与现行政策规定相符，任何的超范围的臆想都是要付出代价的——执法检查等着你。

2、房地产开发企业一般计税方法计税的项目（以下讨论的均指这样的项目）从一开始就明确是按照差额征税的，差额是按照销售额计算的，国家税务总局公告2016年第18号更是明确了计算公式：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

公式一分拆，不就是土地价款的价税分离，有啥好怀疑的。

3、对于房地产开发企业按规定可以开具专用发票的，从来没有禁止过以开具全额发票，所以，没有必要回答你的差额开票问题。何况，如果差额开票，只是对房地产企业的一种溺爱，而将收的增值税转嫁给下游，则堂堂一国财政不是显得太小气、抠门。减税的落实和链条完整的基本道理，当然需要真金白银对差额的真心填补，否则不就是耍流氓嘛！

4、这申报方法不就是标准的差额征税的填写方法，完整的填写方法就是按照规定在“11％税率的项目”行的各列进行填写，发票部分全额填写，土地差额部分通过附表三计算再返入附表一填写。这样，没有票表比对出现问题的情况。

三、个人体会结论

房地产开发企业使用一般计税方法计税项目的土地价款扣除处理：

1、客户需要增值税专用发票的，可以开具全额的专用发票，那么谁会去开具差额发票呢？差额发票才会在申报时票表比对出现问题。

2、允许扣除的土地价款与其他的差额征税情形一样，就按照正常的差额申报方法进行申报，没有必要考虑其他复杂的事。最简单的，就是最靠谱的。

3、土地款扣除的财务处理，我认为也没有必要考虑太多，就是通过“应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）”核算，至于有人认为改变了原值之类的看法，其实看看机器设备的价税分离，有什么可以纠结的。对于其他税种的影响，自然由其他税种的执行口径来明确，没有必要扯着不清。

有人肯定会提出不同的意见，认为其他的解读方法也符合规定，但我还是认为：简单为好，本源才靠谱，别扯太远，玩坏了，是要还债的。