2016年5月1日，全面营改增这只靴子终于落地了，一直把心悬在嗓子眼里的房地产行业、建筑行业等也终于把心放回了肚子，原来，营改增，真的没那么可怕：第一，对于房地产，总局开出了“老项目”的概念，老项目可以采取简易征收的计税方式；第二，建筑行业包清工，可以采取简易征收计税方式，按3%的征收率计税，由于不含税收入的概念变了，税负比营改增前还降低了；第三,不动产租赁业，同样引入了“老项目”的概念，老项目可以采取简易征收方式计税。

总局真的是很体贴，你感到幸福了么？

第一：房地产开发业简易征收

我一直有个疑问，假如有两个商业办公楼项目，位于同一地区的同一地段，同样的物业水平，甲项目2015年年中开工，2017年开5月交付；乙项目，2016年5月份开工，2017年末交付。毫无疑问，甲项目会采取简易征收的计税方式，乙项目会采用一般计税方式。那么问题来了：商业项目以公司置业居多，同样地段、同样物业水平的不同项目，甲项目只能给客户开具5%的专用发票，乙项目却可以给客户开具11%的专用发票，客户如果考虑整体税收筹划的话，会选择购买那个项目的不动产？

虽然乙项目采用了一般计税，开具11%的专用发票，可因为抵扣了建筑成本的进项税额，反而增值税税负可能低于甲项目的5%，市场价格优势和项目盈利水平对于甲项目直接是碾压性的。

此时，甲项目会不会因为采取了简易征收的计税方式，因而处于市场竞争的劣势？这种劣势实则与甲方的管理水平没有任何关系，而全国不可估量的存量建设中的“老项目”，只要是商业地产，基本都面临此尴尬。

更为尴尬的是，购买不动产的客户，购买甲项目取得的简易征收计税方式的专用发票只能抵扣5%的进项税，后期即使平价转让，却要按照11%缴纳增值税，莫名就给国家贡献了6%的进销差额，没有增值额，却产生增值税，这也是醉了。可怕的是：全国到底有多少老项目即将走向市场！

如果客户在2016年4月30日前，预定了甲项目的房产，并预交了数量不少的预付款，根据国家税务总局公告（2016年第18号）规定，此部分预付款最多只能取得增值税普通发票，哀哉，相比于客户购买的乙项目房产，未交房，先贬值。

第二：建筑业简易征收

建筑业营改增后，对于行业反映强烈的“包清工”，总局顺应民意的推出了“包清工合同”可以选择按照简易征收计税方式核算，税负一下子降下来了。

按理说，建筑公司应该到国税总局送锦旗放鞭炮，绕总局三天三夜以谢恩宠。然而，建筑公司的包清工合同，可以孤立的存在于整个社会环境中，自己跟自己玩？

2016年5月1日，国家实行全面营改增以后，在上下游企业的合同谈判中，发票类型及税率已经成为合同谈判和签订的重要内容，甚至是关键因素。A企业作为包清工的劳务公司，如果执意的选择采用简易征收计税，那么在同项目和其他同行的竞争中还有价格优势么？想取得合同，对不起，降价吧，其他同行开具11%的专用发票，A企业采用简易征收，开具3%的专用发票，除非降低8%的报价，否则就不会取得合同。

其他企业采用一般计税，消耗的辅材还可以抵扣进项，税负会低于是11%；A企业采用简易征收，消耗的辅材不可以抵扣进项，税负就是3%。A企业降低8%的代价取得合同，合适么？

未来，简易征收是不是个笑话？

第三：房屋租赁业简易征收

这个有点类似于房地产开发业，同样地段同样物业，老项目、新项目如何定价？老项目如何和新项目进行获客竞争？

更严重的是，企业取得的不动产，其“老项目”的认定是以取得不动产的时间，而不是不动产的开工时间，与房地产开发行业和建筑行业的“老项目”不是一个概念。

凡是2016年5月1日后新取得的不动产，无论进项发票是什么税率，出租、转让都算新项目，这对不动产租赁业，尤其是转租业，是个致命的打击。企业租入不动产，对于出租方，如果是“老项目”，出租房可以采用简易征收计税方式，开具5%的销项发票；企业转租时，对于自己来讲，又是个新项目，必须按照11%缴税，大家脑补下尴尬的场面吧。

关键是：这种概念的“老项目”的体量，是房地产业和建筑业概念的“老项目”的不知道多少倍。

我总觉得营改增的全面实施，全国减税5000亿，是一个故事，跟A说：我早就为你们考虑好了，给你个特殊政策，可以采用简易征收的计税方式，让你少缴税，税负只减不增；跟B说：你税率提高了？怕什么，上游企业可以给你开具专用发票抵扣，税负肯定会减少？但是如果把A和B叫一起来讲这个故事，是个什么结果？

其他行业可以实行简易征收计税方式的，基本是同样的道理。没有哪一个企业可以脱离整个社会经济而孤立的存在，怎么玩都行，要想玩好，必须尊重别人的感受，除非你的客户是自然人、是政府机关、是非应税单位，不需要抵扣进项税额，否则，采取简易征收计税方式，要想获得市场，必然以牺牲价格为代价，而采取简易征收计税方式造成的企业自身采购本可抵扣的进项无法抵扣，势必使自己在市场竞争中丧失更多的话语权。      

现在，你还觉得简易征收这个政策红利真的是个大红包？