前言

群里抛出了很有意思的一个问题，房地产公司财务系统组织架构设置，到底是分项目单独核算好呢？还是应该合并在一个大帐套？为什么老板要求我合在一起有什么好处？

小伙伴们讨论很欢快，摆出各种经验。事实上，分开或是合在一起并没有绝对的孰优孰劣的观点，在实际设置时大概有这样几项需要综合衡量的关键因素。

1 融资需求

对房地产企业来说，资金来源是重中之重，当然恒大这样的土豪除外，他和银行是铁哥们，不愁没有钱。但不是所有房地产公司都是恒大，捉急的时候15点都得借的，老司机的说法是，必须赶紧把房子卖了套现，要不全玩完。期间门道我在行不得而知。总之，需要考虑架构设计对融资的影响，是借助集团品牌所有项目打包一起融资容易还是分散？银行有要求必须转款专项使用吗？后期需要提供哪些数据？是否考虑地方性融资渠道？有什么要求？其实，简单说就是银行要什么样的报表才能批贷款，以及对钱怎么花有什么要求，核算体系设计优先考虑满足这些需求。

2 税务筹划

房地产企业的税务税筹划是个大话题，只是各自心照不宣而已。多个项目揉在一起核算更便于进行税务筹划，常见的如利用企业所得税的地域性差异将利润转移到低税率地区，或者在高利楼盘与低价楼盘间统筹土地增值税，推迟项目完工结算，也是很多房地产企业在土地增值税上的常用做法。成本费用的分摊分配本就是财务估计的艺术，可操作空间很大，当然其中的风险也很大，如果企业想冒险，那么这也是影响组织架构设置的一个重要因素。

3 财务管理

之前做过房地产企业的财务系统实施，当然对比恒大万科，就是小微企业，某一子公司同一时期并行开发项目不多，也就是一期临近尾声二期开始这种情况，因此组织架构设置没有专题讨论，以借用股权架构为主。ERP项目实施最先梳理的就是企业组织架构，房地产企业的组织架构设计，从信息化角度，更倾向于分项目独立核算的，这样财务系统外的资金管理、预算控制、项目管控等流程会更简洁，也更容易实现业务财务集成，财务系统内部数据查询及对比分析，也是分开核算更直观。

从财务管理的角度，分开核算被认为是更规范的做法，也是我们以前做房地产企业项目会优先考虑的方案。不过我会觉得，管理对企业来说是锦上添花的事而不是雪中送炭，企业通常会在如鱼得水的时候，说管理规范、流程优化，甚至砸大把银子做咨询，一旦面临经营困局，往往很难再静下来说这些的，毕竟管理本身就是一项大成本，常常需要以效率为代价，至少需要以牺牲短期效率为代价。

其实简单从核算角度考虑并不够，还有法律法规、品牌资源、企业战略等因素也会对企业组织架构有影响。

总之没有最完美的方案，只有最适合的。