现行房产税根据应税房产的使用情况采取从价计征和从租计征两种计税方式。《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号，以下简称43号文件）对从租计征方式下租金收入的价税分离作出了规定。本文结合案例全面分析营改增后计缴房产税需要注意协调的问题。

一、从租计征的房产税

根据43号文件规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。因此，营改增后，纳税人出租应税房产收取的包含增值税的租金收入需要进行价税分离，以确定计征房产税的不含税租金收入。租金收入的价税分离需要注意两个问题：一是在增值税语境下，价税分离通常按所适用的名义税率进行，在房产税语境下，租金收入则应当按照实际税率进行价税分离。二是对于免征增值税的租金收入，因租金收入不含税，不需进行价税分离，应按取得的租金收入全额计征房产税。

（一）一般纳税人

例1：某公司为增值税一般纳税人，2016年6月取得房产出租收入11100元，该房产为2016年4月30日之前取得。

增值税选择一般计税方法时：

应纳房产税＝11100÷（1+11%）×12%＝1200（元）

增值税选择简易计税方法时：

应纳房产税＝11100÷（1+5%）×12%＝1268.57（元）

（二）小规模纳税人

1.个人出租住房

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。根据《财政部国家税务总局关于继续执行小微企业增值税和营业税政策的通知》（财税[2015]96号,以下简称96号文件）规定，个人出租住房月收入2万元（含本数）至3万元的增值税小规模纳税人，2017年12月31日前可按规定享受免征增值税政策。因此，房产税的计征应当根据增值税的实际征免情况进行考虑。

例2：王某出租自有住房三套，2016年6月收取租金42000元，7月收取租金21000元，计算王某2016年6月、7月应纳房产税。

6月应纳房产税＝｛42000－[42000÷（1+5%）×1.5%]｝×4%＝1656（元）

7月应纳房产税＝21000×4%＝840（元）

2.个人出租非住房、其他小规模纳税人出租房屋

个人出租非住房、其他小规模纳税人出租房屋同样可适用96号文件的规定，即月销售额2万元（含本数）至3万元的增值税小规模纳税人，2017年12月31日前可按规定享受免征增值税政策。在房产税计征时应当区分增值税的实际征免情况予以协调。

例3：李某出租商铺一间，2016年6月收取租金42000元，7月收取租金21000元，计算李某2016年6月、7月应纳房产税。

6月应纳房产税＝42000÷（1+5%）×12%＝4800（元）

7月应纳房产税＝21000×12%＝2520（元）

二、从价计征的房产税

（一）一般纳税人

1.不得抵扣的进项税额对房产原值的影响。

根据《增值税会处理规定》（财会[2016]22号,以下简称22号文件）规定，一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利等，其进项税额不得从销项税额中抵扣的，应记入相关成本费用或资产科目。根据《企业会计准则》、《小企业会计准则》规定，纳税人外购、建造（含改建、扩建、修缮、装饰）房屋不得抵扣的进项税额应当记入“固定资产”等科目。此种情况下，计征房产税的房屋原值应当包含不得抵扣的进项税额。

例4：某公司2016年7月外购一栋办公楼专用于免征增值税项目，增值税专用发票上注明的价款为1000万元，增值税110万元，房产原值减除比例为30%。

该公司2016年下半年应纳房产税＝（1000+110）×（1－30%）×1.2%×6÷12＝4.66（万元）

需要注意的是，纳税人自建专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利房屋的，其为建造这些项目所购进货物、设计服务和建筑服务等支付的不得抵扣的进项税额已在建造过程中计入“在建工程”等科目，并在房屋达到预定可使用状态后结转到“固定资产”等科目，故自建专用于前述项目的房屋，其原值已包括前述不得抵扣的进项税额，不需另行加计。

例5：某公司2016年7月外购一批材料及建筑服务用于办公楼的修缮，增值税专用发票上注明的材料价款为100万元，增值税17万元；修缮费用100万元，增值税11万元。该办公楼专用于免征增值税项目，修缮前原值1000万元，房产原值减除比例为30%。

该公司2016年下半年应纳房产税＝（1000＋100＋17＋100＋11）×（1－30%）×1.2%×6÷12＝5.16（万元）

2.应税房产用途转换对房产原值的影响。

（1）根据22号文件规定，已抵扣进项税额的不动产转为专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按现行增值税制度规定不得从销项税额中抵扣的进项税额，应计入“固定资产”等科目。此种情况下，计税房产原值应当作相应的调增。根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号，以下简称15号公告）规定，前述不得抵扣的进项税额按以下公式计算：

不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率

不动产净值率＝不动产净值÷不动产原值×100%

不动产净值是指纳税人根据财务会计制度计提折旧后的余额。

例6：2016年6月5日，A公司购入一座办公楼，取得增值税专用发票并认证通过，专用发票上注明的金额为10000万元，增值税额1100万元。该办公楼既用于增值税应税项目，又用于增值税免税项目。该纳税人按照固定资产管理该办公楼，分10年计提折旧，无残值。2017年10月A将该办公楼改变用途，专用于增值税免税项目。房产原值扣除比例为30%。

不动产净值率＝[10000－10000÷（10×12）×16]÷10000＝86.67%

不得抵扣的进项税额＝1100×86.67%＝953.37（万元）

该厂房2017年应当缴纳的房产税＝10000×（1-30%）×1.2%×9÷12＋（10000＋953.37）×（1-30%）×1.2%×3÷12＝86（万元）

（2）根据22号文件规定，原不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产等，因改变用途等用于允许抵扣进项税额的应税项目的，应按允许抵扣的进项税额，借记“应交税费──应交增值税（进项税额)”科目，贷记“固定资产”、“无形资产”等科目。此种情况下，计税房产原值应作相应调减。根据15号公告的规定，前述可抵扣的进项税额按以下公式计算：

可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

前述可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。

例7：2016年7月5日，B公司购进一座办公楼，价款共计2220万元（含税）。该大楼专用于进行技术开发使用，取得的收入均为增值税免税收入，计入固定资产管理，并于次月开始采用直线法计提折旧，折旧年限10年，无残值。7月20日，B公司取得该大楼如下3份发票：增值税专用发票一份并认证相符，专用发票注明的金额为1000万元，税额110万元；增值税专用发票一份一直未认证，专用发票注明的金额为600万元，税额66万元；增值税普通发票一份，普通发票注明的金额为400万元，税额44万元。2017年7月，纳税人将该大楼改变用途，用于允许抵扣项目，计算该大楼2017年应当缴纳的房产税。

不动产净值率＝[2220－2220÷（10×12）×12]÷2220＝90%

纳税人购进该大楼时共取得3份增值税发票，其中2份增值税专用发票属于增值税扣税凭证，但1份在用途改变前仍未认证相符，属于不得抵扣的增值税扣税凭证。因此，该大楼允许抵扣的增值税扣税凭证注明税额为110万元。

可抵扣进项税额＝110×90%＝99（万元）

应纳房产税＝2220×（1－30%）×1.2%×6÷12＋（2220－99）×（1－30%）×1.2%×6÷12＝18.23（万元）

3.核定增值税计税依据时房产原值的确定。

纳税人外购房产自用，转让方被核定增值税计税依据的，购买方计税房产原值的确定方法与核定增值税计税依据时企业所得税资产计税基础的确定方法相同，具体内容请参见《企业所得税的营改增协调（完整版）》（三）资产税务处理的协调1.核定增值税计税依据时资产计税基础的确定，本文不再赘述。

（二）小规模纳税人

小规模纳税人外购房屋，或购进货物、设计服务和建筑服务用于自建房屋，或购进货物、设计服务和建筑服务等对房屋进行改建、扩建、修缮、装饰取得的增值税专用发票注明的增值税税款以及增值税普通发票注明价款中包括的增值税税款，均应计入房产原值计征房产税。

（下集预告：营改增背景下房地产开发业务土地增值税风险提示）