由于碧桂园控股有限公司 （股票代号：2007.hk，以下简称碧桂园）在2017年度提早采用新收入会计准则，并披露了有惊人表现的新收入准则下首份房地产企业财务报表（2017中期报告），使这家著名的房地产企业在会计行业中也“一战成名”。

笔者于2017年9月13日发布文章《如何理解碧桂园提前采用新收入会计准则对财务报表的影响》，对碧桂园提前采用新收入会计准则对财务报表的影响以及相关会计处理进行分析，并转载了碧桂园在新收入准则下的收入确认会计政策及相关披露。此后，对于房地产收入确认在哪些情况下才能按照某一时段内履行履约义务确认收入（即按照履约进度确认收入），业内展开了热烈的讨论，但由于当时碧桂园收入确认的细节披露不多，难以判断其将部分业务判断为属于在某一时段内履行履约义务依据哪些事实和证据。

笔者一直对这个中国新收入准则实施首例颇感兴趣，因此也持续跟踪碧桂园的后续公告。碧桂园的2017年报于2018年4月13日公布后，笔者迫不及待地查阅2017年财务报告和审计报告相关内容，期望能够从中找到此前诸多疑惑的答案。

在此之前，我们还是先简要回顾下新收入准则下关于属于某一时段内履行履约义务的判断条件。下面两部分【】内容直接摘自此前文章《如何理解碧桂园提前采用新收入会计准则对财务报表的影响》，熟悉的读者可直接跳过。

【按照新的收入准则规定：“满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：

（一）客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。

（二）客户能够控制企业履约过程中在建的商品。

（三）企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

具有不可替代用途，是指因合同限制或实际可行性限制，企业不能轻易地将商品用于其他用途。有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，是指在由于客户或其他方原因终止合同的情况下，企业有权就累计至今已完成的履约部分收取能够补偿其已发生成本和合理利润的款项，并且该权利具有法律约束力。”】

【上述三个条件满足其一，即可认定为属于某一时段内履行履约义务。其中第一种情形是指客户在每项交易处理过程中同时取得和消耗相关的利益，例如提供保洁服务，房地产开发业务通常不可能出现这种情况；第二种情形是指在企业履约过程中客户始终能够控制履约活动产生的商品或服务，例如在客户的土地上为其建造房屋建筑物，房地产企业的部分代建业务可能属于这种情况；第三种情形是指建造只有客户能够使用的专项资产或者按照客户的指示定制资产的建造，同时对已完成的部分工作已经收到款项或有权收取款项，例如客户定制产品且已不可撤销地预付全款。】

碧桂园2017年报中完整披露了整个2017年度执行新收入准则对公司业绩的影响。这些数据可以看本文附送的资料或者查阅碧桂园2017年报原文（点击左下角“阅读原文”可以查看）。笔者不关心这些数字，只关心收入确认的细节。因此对2017年报中相关内容首先进行快速浏览，之后对重点内容认真研读。现将研读情况报告给读者们。

罗兵咸永道会计师事务所为碧桂园出具的2017年标准无保留意见审计报告（即独立核数师报告）中将“按在一段时间内确认收入的房地产开发收入确认”作为关键审计事项披露。此时我们终于切实感受到新审计报告准则改革对报告使用者的好处——能够了解到审计师对于这一关键审计事项理解、判断以及应对措施，让报告使用者管中窥豹，洞见审计过程中的关键节点。

从碧桂园审计报告关键审计事项的披露中，我们可以获得如下重要信息：

1.管理层对部分收入按在一段时间内确认的理由

“本集团的履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有就累计至今已完成的履约部分的可强制执行的付款请求权时，本集团按在一段时间内确认出售物业的收入”

2.管理层关于具有不可替代用途的判断

“由于与客户的合同限制，本集团不得更改或替换物业单元，或改变物业单元的用途，因此本集团并不能将该物业单元用于其他用途。”

3.管理层关于可强制执行的付款请求权的判断

“本集团是否有就累计至今已完成的履约部分的可强制执行的付款请求权并采用在一段时间内的方法确认收入，取决于销售合同条款约定和该合同适用的法律解释。这些决定需要重大会计判断。关于销售合同可强制执行的付款请求权，本集团获得了法律顾问的意见。”

4.审计师对管理层关于可强制执行的付款请求权判断的审计程序

（1）了解并评估了管理层在识别销售合同有无付款请求权并进行分类的程序。

（2）复核了样本合同的关键条款以评估本集团的现时付款请求权。

（3）获得并复核了本集团法律顾问的意见书，特别是关于法律顾问对适用的当地法规的解释及其对本集团可强制执行的付款请求权的影响。

（4）评估了管理层聘请的法律顾问的能力、经验和客观性。

5.审计师对管理层将部分收入按在一段时间内确认的观点

“我们认为管理层用以确定本集团是否有就累计至今已完成的履约部分的可强制执行的付款请求权，整体成本预算完整性，以及对房地产开发按在一段时间内确认收入时在报告日已完成履约义务的进度准确性的重大会计判断及估计能够被可获取的证据支持。”

至此，关于碧桂园采用新收入准则后对于部分收入按一段时间内确认是否恰当的争议基本可以消除。PWC的审计师已经非常肯定地认定相关会计处理是恰当的，且有足够证据支撑。同时也让大家看到审计师是如何实施必要程序对管理层重大判断进行验证复核的。

我们看到在确认管理层这一重大判断过程中，审计师关注的要点包括：（1）合同关键条款；（2）法律顾问的意见书。

通过分析和复核合同关键条款，审计师认定所谓可强制执行的付款请求权有合同条款支持。

通过查看法律顾问出具的法律意见书，审计师知悉法律专业人士亦认可管理层拥有该项可强制执行的付款请求权。

通过对该法律顾问独立性和胜任能力的核查，审计师认为该法律顾问的法律意见书可以作为有效证据。

从这些程序的描述中还可以感觉到，这些存在可强制执行的付款请求权的房地产销售合同应该并非适用中国内地法律，否则应该不会提及“法律顾问对适用的当地法规的解释及其对本集团可强制执行的付款请求权的影响”，若确实如此，国内房地产企业冀望新收入准则增加利润的梦想可能将破灭。

尽管碧桂园2017年报披露的内容还不能完全揭开其在新收入准则下按在一段时间内确认部分房地产收入的详情，但已足够。

已足够我们相信管理层做出这些判断的恰当性，已足够让我们看到新收入准则下如何才能按在一段时间内确认房地产收入，已足够心领神会的同行们马上研究如何修改合同条款，如何聘请适当的法律顾问，为可能符合在一段时间内确认条件的房地产业务做好充分准备。

碧桂园提前执行新收入准则，是当前新收入准则下极为少见的公开案例，并且已经成为经典案例，甚至必将走入课堂，成为难得的案例教程。有兴趣的朋友一起来围观学习吧！

附件：

碧桂园2017年报内容节选

（摘自碧桂园2017年报，序号为转载者添加）

1. 关键审计事项

关键审计事项是根据我们的专业判断，认为对本期综合财务报表的审计最为重要的事项。这些事项是在我们审计整体综合财务报表及出具意见时进行处理的。我们不会对这些事项提供单独的意见。

我们在审计中识别的关键审计事项概述如下：

*按在一段时间内确认收入的房地产开发收入确认

*在建物业及持作销售的已落成物业可实现价值的评估

2.收入确认会计政策

根据本集团日常经营活动中出售物业及服务的应收款的公允价值计量收入。收入以扣除折扣以及抵销与本集团公司间内部销售后来列示。当收入能被可靠计量或未来经济收益很可能流入本集团或如下所述本集团的各项活动满足特定标准时，应当确认收入。

(i) 出售物业和建筑服务

收入在资产的控制权转移给客户时确认。资产的控制权是在一段时间内还是某一时点转移，取决于合同的条款约定与适用于合同的法律规定。如果本集团满足下列条件时，资产的控制权在一段时间内发生转移：

*本集团履约过程中，客户同时收到且消耗由本集团履约所带来的经济利益；或

*本集团创建和增强由客户控制的资产；或

* 本集团的履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有就累计至今已完成的履约部分的可强制执行的付款请求权。

如果资产的控制权在一段时间内转移，本集团按在整个合同期间已完成履约义务的进度进行收入确认。否则，收入于客户获得资产控制权的某一时点确认。

本集团在报告日根据已完成履约义务的进度对来自于在一段时间内确认收入类型的出售物业合同确认收入。已完成履约义务的进度按本集团为完成履约义务而发生的支出或投入来衡量，该进度基于每份合同截至报告期末已发生的成本在预算成本中的占比来计算。

对于在某一时点转移物业控制权的房地产开发的销售合同，收入于客户获得实物所有权或已完工物业的法定所有权且本集团已获得现时的付款请求权并很可能收回对价时确认。

在确定合同交易价格时，若融资成份重大，本集团将根据合同的融资成份来调整合同承诺对价。

对于建筑服务，本集团创建和增强由客户控制的资产，对此本集团根据履约义务满足按在一段时间内的条件确认收入，并基于每份合同截止报告期末已发生的成本在预算成本中的占比来评估特定交易的完成情况。

(ii) 酒店经营

酒店经营收入于提供服务的会计期间确认。

(iii) 物业管理

物业管理产生的收入于提供服务的会计期间确认。本集团为每月提供的服务开出固定金额账单，并将本集团有权开立发票且与已完成的履约价值直接匹配的金额确认为收入。

就按包干制管理的物业所得物业管理服务收入而言，若本集团作为委托人且主要负责向业主提供物业管理服务，本集团将已收或应收业主的费用确认为收入并将所有相关物业管理的成本确认为服务成本。就按酬金制管理的物业所得物业管理服务收入而言，本集团将佣金费（按物业单元的已收或应收物业管理费总额之一定比例计算）确认为收入，以安排及监控其他供应商向业主提供的服务。

倘合同涉及多项服务的提供，交易价将根据其相对独立的售价分配至各项履约义务。倘独立的售价无法直接观察，则会基于预期成本加利润或经调整的市场评估法进行估计（取决于可观察资料的可用性）。

(iv) 物业投资

经营租约下出租物业的租金收入按租约期采用直线法确认。

3.会计政策变动

本集团选择在2017财政年度提早采纳香港会计师公会发布的香港财务报告准则第15号「与客户之间的合同产生的收入」（「香港会计准则第15号」），因为新的会计准则可以为报表使用者评估与客户之间的合同产生的收入和现金流量的性质、金额、时点和不确定性提供更加相关的信息。自2017年1月1日起采纳了香港财务报告准则第15号，导致了会计政策的改变和综合财务报表确认金额的调整。

本集团选择使用修正过的追溯方法向香港财务报告准则第15号过渡，即根据首次执行该收入准则时的累计影响数，在2017财政年度调整本年年初留存收益余额。本集团选择了适用于已完成合同的简化处理办法，没有对在2017年1月1日前已完成的合同进行重述。因此，集团未重述比较期间数据。

香港财务报告准则第15号取代了香港会计准则第18号「收入」（「香港会计准则第18号」）和香港会计准则第11号「建造合同」（「香港会计准则第11号」）中涉及收入和成本的确认、分类和计量。应用香港财务报告准则第15号的影响如下：

合同资产和负债的列示

重分类于2017年1月1日起进行，以符合香港财务报告准则第15号所用的术语：

* 与房地产开发活动有关的对工程进度款的合同负债在以往年度列示为预收客户账款。

* 与建筑活动有关的合同资产在以往年度列示为贸易及其他应收款 — 合约工程的应收客户款项。

房地产开发活动的会计处理

在以往年度的报告期间，当销售合同的重要风险和报酬在交付物业所有权的特定时点全部转移给客户时，本集团确认房地产开发活动产生的收入，而非按建造进度陆续转移进行确认。

根据香港财务报告准则第15号，本集团在履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合约期间内有就累计至今已完成的履约部分的可强制执行的付款请求权。本集团根据满足在一段时间内履行义务的条件，按投入法计量的履约进度确认收入。

计入损益的累计确认收入超过向客户累计收取的款项的差额确认为合同资产。向客户累计收取的款项超过计入损益的累计确认收入的差额确认为合同负债。

合同成本的会计处理

在应用香港财务报告准则第15号后，为获得合同而直接产生的印花税和销售佣金如果预计可收回，则可资本化并记录在合同资产中。

重大融资成份的会计处理

对于客户支付款项与承诺的物业或服务所有权转移之间的期限超过一年的合同，合同的交易价格因包含融资成份的影响而进行调整，如重大。

4.重要会计估计及判断

用于编制综合财务报表的估计及判断，乃基于过往经验及其他因素，包括预期日后在有关情况下相信合理出现的事件而作出。本集团作出有关未来的估计及假设。按此规范，所作的会计估计甚少与有关的实际结果相同。下文所述的估计及假设可能会对下一个财政年度资产与负债的账面值造成重大影响。

(a) 收入确认

在履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且在整个合约期间内有就累计至今已完成的履约部分的可强制执行的付款请求权的情况下，本集团按在一段时间内的方法确认收入；除此之外，本集团在买房者取得已完工物业控制权的某一时点确认收入。由于与客户的合同限制，本集团不得更改或替换物业单元，或改变物业单元的用途，因此本集团并不能将该物业单元用于其他用途。但是，本集团是否有就累计至今已完成的履约部分的可强制执行的付款请求权并采用在一段时间内的方法确认收入，取决于每个合同条款约定和该合同适用的法律解释，以及需要重大会计判断。

关于销售合同可强制执行的付款请求权，本集团获得了法律顾问的意见。基于法律顾问的意见，管理层通过判断将销售合同进行分类：有付款请求权的合同和没有付款请求权的合同。

本集团在报告日根据已完成履约义务的进度对房地产开发按在一段时间内确认收入。该履约进度的计量基于本集团为满足履行义务时已发生的实际支出或者预计投入。本集团在报告日根据已完成履约义务的进度对来自于在一段时间内确认收入的物业出售合同确认收入。已完成履约义务的进度按本集团为完成履约义务而发生的支出或投入来衡量，该进度基于每份合同截至报告期末已发生的成本在预算成本中的占比来计算。本集团根据物业类型、总建筑面积和可售面积进行了成本分摊。管理层需要就整体成本预算的完整性和物业出售合同在报告日已完成履约义务的进度的准确性进行重大会计判断及估计。本集团制定了月度编制预算成本和估计完工进度的标准办法，其中管理层复查合同的建造进度和履约义务的程度。管理层复查的内容包括但不限于，为完成履约义务而产生的成本。未来期间成本估算变动可能对确认本集团的收入产生影响。在作出上述估计时，本集团依靠过去的经验和建造商和监理方的工作，如适用。

(b) 在建物业及持作销售的已落成物业可实现价值的估计

截止2017年12月31日，在建物业和持作销售的已落成物业的总金额分别为人民币459,762,485,000元（2016年12月31日：人民币268,725,626,000元）和人民币27,886,487,000元（2016年12月31日：人民币30,885,254,000元），约占集团总资产的46%（2016年12月31日：51%）。本集团根据在建物业和持作销售的物业的可实现价值评估账面价值。在建物业的可实现价值根据管理层考虑现行市场情况的销售价格，减去适用的变动销售费用以及预期的完工成本确定。持作销售的已落成物业的可实现价值根据管理层考虑现行市场情况的销售价格，减去变动销售费用确定。根据管理层的最佳估计，于2017年12月31日，本年度的在建物业及持作销售的已落成物业无重大减值损失。

(c) 所得税及递延税款

对所得税厘定拨备时，需要作出重要的判断。在正常业务过程中，许多交易及计算的最终厘定是不确定的。当最终的税款结果与最初记账金额不同时，有关差额将影响厘定期间的所得税和递延税款拨备。

当管理层认为将来可能有应课税利润以抵销暂时性差异或可使用税务亏损时，有关若干暂时性差异及税务亏损的递延税项资产予以确认。实际应用结果可能不同。

5.收入及分部资料（节选）

相关资料：

如何理解碧桂园提前采用新收入会计准则对财务报表的影响